Nach Ablauf der ersten Zinsbindung muss man sich als Eigenheim-Besitzer mit der weiteren Finanzierung (sprich: der Anschlussfinanzierung) beschäftigen. Leider begehen viele Kreditnehmer den Fehler, die Angebote nicht ausgiebig miteinander zu vergleichen und so bares Geld zu verschenken. Zum Glück aber lässt sich dies mit Hilfe der folgenden Tipps verhindern.

Einleitung

Die Anschlussfinanzierung ist ein sehr wichtiger Bestandteil einer Immobilienfinanzierung. Die meisten Kreditnehmer verfügen bei Ablauf der ersten Zinsbindung bzw. des Darlehens über nicht genügend Eigenkapital, um die Schuld komplett zu tilgen. Also ist eine weitere Finanzierung von Nöten, sodass die noch offen stehenden Schulden getilgt werden können.
Aber auch aus anderen Gründen kann eine Änderung der Finanzierung von Interesse sein. Steht beispielsweise ein unerwarteter Geldsegen an, der vielleicht aus einer Erbschaft oder einer Bonuszahlung resultiert, wird man eine Sondertilgung vornehmen wollen. Oder die Zinsen sind einfach so drastisch gesunken, dass eine Umfinanzierung von Vorteil wäre.

Ganz unabhängig davon, warum man sich für eine Anschlussfinanzierung interessiert, sollte man sich im Vornherein möglichst umfangreich über die aktuelle Marktsituation informieren. Leider aber liegt genau in diesem Punkt oftmals ein Mangel vor. Obwohl der Ablauf der ersten Zinsbindung direkt bevorsteht, halten es viele Kreditnehmer für unnötig, sich über die weiteren Finanzierungsangebote zu informieren. “Warum sollte ich den Kreditgeber wechseln, wenn ich bisher äuẞerst zufrieden bin?”, wird dann oftmals argumentiert. Dabei wird auẞer Acht gelassen, dass bei einer Anschlussfinanzierung die selben Regeln gelten wie bei einer Erstfinanzierung. Nur wenn man den Markt nach den besten Angeboten sondiert und auch Verhandlungsgeschick beweist, ist letztendlich eine günstige Finanzierung möglich. Anderenfalls droht der Supergau, und man wird sich bei dem bisherigen Kreditgeber wegen mangelnder Alternativen auf ein Darlehen mit schlechteren Bedingungen als zuvor einlassen.

Anschlussdarlehen am Ende der Zinsbindung

Bei der Anschlussfinanzierung ist Eigeninitiative gefragt. Zwar wird der bisherige Kreditgeber auch von alleine ein Angebot für die weitere Finanzierung übersenden, doch leider geschieht dies meist verhältnismäẞig spät. Und wenn man das neue Finanzierungsangebot erst zwei oder drei Wochen vor Ablauf der Zinsbindung erhält, so ist es für den Kreditnehmer schwierig, innerhalb dieser kurzen Zeit die Konditionen mit den sonstigen Kreditangeboten zu vergleichen, sich beraten zu lassen und mit den potentiellen Kreditgebern in Verhandlung zu gehen. Daher muss man möglichst früh aktiv werden. Schon sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollte man die alten Unterlagen herauskramen und sich mit der weiteren Finanzierung beschäftigen. Dabei ist unbedingt ein Blick auf die Anpassungsklausel im Kreditvertrag zu werfen. Diesem Absatz kann man entnehmen, wie der Kreditgeber bei Ablauf der Zinsbindungsfrist verfahren wird. In manchen Fällen läuft der Vertrag automatisch aus, und in anderen Fällen müsste eine fristgerechte Kündigung eingereicht werden. Die Frist kann dabei sehr verschieden sein. Längere Kündigungsfristen, von mehr als einem Monat bei fester Zinsbindung und mehr als drei Monaten bei variablem Zins, sind zwar nicht gesetzeskonform, aber dennoch in vielen Kreditverträgen zu finden.

Aber selbst wenn keine Kündigungsfrist vorliegt, sollte man möglichst zu einem frühen Zeitpunkt handeln. Das schlieẞt auch mit ein, dass man den bisherigen Kreditgeber von alleine kontaktiert und ihn frühmöglich nach einem Verlängerungsangebot bittet. Sechs bis acht Wochen vor Ablauf der Zinsbindung kann man eine solche Forderung durchaus stellen. So hat man noch genug Zeit, dass Verlängerungsangebot mit den Finanzierungsangeboten anderer Anbieter zu vergleichen, bessere Konditionen auszuhandeln und letztendlich eine Entscheidung zu treffen.

Sollte man trotz aller guter Tipps nicht rechtzeitig nach einem Verlängerungsangebot gefragt haben und nun, kurz vor Ablauf der Zinsbindung, unter Zugzwang stehen, braucht man dennoch nicht in Panik zu verfallen. Seriöse Banken geben ihren Kunden auf Anfrage gerne eine vierwöchige Überlegungsfrist. Wird eine solche Frist verweigert, so ist dies ein sicheres Indiz dafür, dass das Angebot im direkten Vergleich zu den Finanzierungsangeboten anderer Anbieter nicht bestehen kann. Grund genug also, um schnellstmöglich einen Wechsel vorzunehmen.

Überhaupt ist bei den Verlängerungsangeboten eine gesunde Portion Skepsis immer angebracht. Altkunden erhalten oft schlechtere Konditionen als Neukunden, weil es die Banken nicht für nötig halten, die Altkunden mit niedrigen Zinsen zu überzeugen. Mit einem kleinen Trick könnte man die Kreditgeber jedoch überlisten: Ein Bekannter gibt sich als potentieller Kreditnehmer aus und erfragt als Neukunde die aktuellen Konditionen. Wenn die Verhandlung ansteht und man den Zinssatz möglichst reduzieren möchte, kann man die Information des Bekannten durchaus mit einflieẞen lassen. Selbiges gilt für die Angebote von sonstigen Kreditgebern. Sollte man hier teils günstigere Konditionen angeboten bekommen haben, kann man dies offen aussprechen und somit verdeutlichen, dass man ein ähnlich gutes Angebot erwartet und anderenfalls ein Bankwechsel in Betracht zieht.

Nicht vergessen:

- Die Anpassungsklausel verrät, ob eine fristgerechte Kündigung von Nöten ist.
- Acht Wochen vor Ende der Zinsbindung kann man bei dem Kreditgeber ein Verlängerungsangebot anfordern.
- Bei der Verhandlung sollte man auf günstige Konkurrenzangebote aufmerksam machen.
- Sollte der Ablauf der Zinsbindung kurz bevorstehen, darf man trotzdem um eine 4wöchige Überlegungsfrist bitten.

Die Zusatzkosten bei einem Bankwechsel

Bei der Suche nach einer günstigen Finanzierung richtet sich die Aufmerksamkeit für gewöhnlich auf den Effektivzins. Dabei wird leider vergessen, dass auch die Zusatzkosten viel Geld verschlingen können. Bei einem Bankwechsel fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, und eventuell muss man auch noch Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie zahlen. All dies muss in die Kalkulation unbedingt mit einflieẞen. Als potentieller Kreditnehmer kann man gerne auch die Forderung stellen, dass all die Finanzierungsnebenkosten in den Effektivzins mit eingerechnet werden. Nur so lassen sich die Angebote wirklich gut miteinander vergleichen.

Ebenso sollte man auch den Tilgungszeitraum und die monatlichen Kosten beachten. Ganz realistisch muss eingeschätzt werden, welche monatlichen Kosten tragbar sind. Viele Kreditnehmer überschätzen dabei die eigenen finanziellen Möglichkeiten. Nicht nur die festen Kosten, wie Miete und Lebensmittel etc., müssen berücksichtigt werden. Auch die Freizeitaktivitäten dürfen nicht auẞer Acht gelassen werden. Sicherlich wäre es für einen gewissen Zeitraum möglich, auf jeglichen Freizeitspaẞ zu verzichten und das ganze Geld in die Kredittilgung zu stecken, doch langfristig wird dieser Plan nicht aufgehen. Daher gilt, dass man bei der Schätzung der finanziellen Möglichkeiten realitätsnah denken muss. Anderenfalls droht der Supergau, und man wird langfristig nicht zur Kredittilgung in der Lage sein.

Der Blick auf die Restschuld darf ebenfalls nicht fehlen. Sie verrät, welcher Schuldenbetrag nach Ablauf des Darlehens noch übrig wäre. So ergibt sich eine weitere gute Vergleichsmöglichkeit. Liegen bei zwei Kreditangeboten die gleichen Darlehensbeträge, die gleichen Zinsbindungen und die gleichen Raten vor, so wäre das Angebot mit der geringeren Restschuld vorteilhafter.

Auf folgendes müssen wir also achten:

- Den Effektivzins.
- Den Tilgungszeitraum.
- Die monatlichen Belastungen.
- Die Restschuld.
- Im Falle eines Bankwechsels auf die Notar- und Grundbuchgebühren sowie auf die eventuell anfallenden Schätzkosten.

Die Umfinanzierung und Sondertilgung

Nicht nur bei Ablauf der Zinsbindung wird die Anschlussfinanzierung interessant. Eine Umfinanzierung oder eine Sondertilgung lässt sich in bestimmten Fällen auch vorher erledigen. Allerdings ist zu bedenken, dass dies stets mit zusätzlichen Kosten verbunden ist, weil der Kreditgeber nicht auf den verlorenen Zinseinnahmen sitzen bleiben möchte. Er wird die Kosten daher zu einem gewissen Teil an den Kreditnehmer weitergeben. Diese Summe wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Welcher Betrag dabei anfällt, hängt zunächst einmal von dem Grund der vorzeitigen Tilgung ab.

Vertragsauflösung bei Hausverkauf

Im günstigsten Fall hängt der Beweggrund mit einem Weiterverkauf der Immobilie zusammen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kreditnehmer dann das Recht auf einen Vertragsausstieg hat. Grund für diese Entscheidung ist, dass der Hausbesitzer anderenfalls in seinem wirtschaftlichen Handeln stark eingeschränkt wäre. Aus welchem Grund der Immobilienverkauf vonstatten geht, spielt dabei keine Rolle.

Das Recht auf einen Vertragsausstieg beinhaltet, dass sich der Kreditgeber daran nicht bereichern darf. Mit der Vorfälligkeitsentschädigung dürfen lediglich die Verluste des Kreditgebers ausgeglichen werden. Der Bundesgerichtshof überlässt den Kreditgebern die Wahl zwischen zwei Berechnungsmöglichkeiten, um die Verluste und somit die Entschädigung zu bestimmen. Zumeist werden die Refinanzierungskosten zugrunde gelegt. Das heiẞt: Es wird berechnet, welche Summe dem Kreditgeber verloren geht, wenn er die frei gewordenen Mittel in festverzinsliche Wertpapiere investiert. Die hieraus resultierende Differenz wird als Grundlage für die Berechnung genommen. Abgezogen werden Verwaltungsaufwendungen und der Gegenwert für das entfallene Risiko beim abgelösten Kredit. Aus dem Ergebnis ergibt sich dann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.
Bei der zweiten Berechnungsmöglichkeit wird wiederum der sogenannte Zinsverschlechterungsschaden errechnet.

Damit gemeint ist jene Summe, die der Kreditgeber verliert, wenn die erhaltene Summe bei schlechterem Zinssatz wieder neu verliehen wird. Letztendlich wird diese Methode aber so selten angewandt, dass man zumeist mit dem Berechnen der Refinanzierungskosten vorlieb nehmen muss.

Die Neubrechnung

Sollte man die Vorfälligkeitsentschädigung bereits bezahlt haben, zum damaligen Zeitpunkt jedoch nicht auf die Berechnung geachtet haben, darf man bis zu drei Jahre nach der Zahlung eine Neuberechnung verlangen. Der Kreditgeber ist dazu verpflichtet, diese Berechnung kostenlos vorzunehmen und bei einer zu hohen Entschädigung eine Rückzahlung zu leisten.
Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit, dass laut der Neuberechnung die Vorfälligkeitsentschädigung zu niedrig war. Der Kreditnehmer hätte in diesem Fall jedoch nichts zu befürchten, denn die Bank darf im Nachhinein keine Forderung mehr stellen.

Die Umfinanzierung wegen günstigerer Zinsen

Sollte hinter der Umfinanzierung der Wunsch nach günstigeren Zinsen stecken, wird die Vertragsauslösung erheblich teurer als im Falle eines Weiterverkaufs der Immobilie. Der Kreditgeber wäre an keine Berechnungsmethode gebunden und kann daher eine solch hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, dass der Zinsvorteil zunichte gemacht wird. Daher gilt, dass eine Umfinanzierung wegen niedriger Zinssätze zumeist keinen Sinn macht. Speziell wenn die Zinsen seit dem Vertragsabschluss massiv gesunken sind und noch eine längere Vertragslaufzeit vorliegt, müsste man mit einer äuẞerst hohen Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Nicht vergessen:

- Bei einer Sondertilgung oder einer Umfinanzierung ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.
- Ist die vorzeitige Tilgung mit einem Verkauf der Immobilie zu begründen, muss die Entschädigung anhand festgelegter Berechnungsmethoden errechnet werden.
- Bis zu drei Jahre nach der Zahlung darf man eine Neuberechnung und gegebenenfalls eine Rückzahlung fordern.
- Eine Umfinanzierung wegen geringerer Zinsen lohnt sich aufgrund der hohen Vorfälligkeitsentschädigung meist nicht.

Fowarddarlehen (Vorratsdarlehen)

Die soeben beschriebene Situation ist für den Kreditnehmer nicht ganz einfach. Selbst wenn er auf ein günstiges Finanzierungsangebot aufmerksam wird, hat er wegen der hohen Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer Umschuldung zunächst keinen Nutzen davon. Trotzdem muss man nicht gleich den Kopf in den Sand stecken. Schlieẞlich besteht die Möglichkeit, sich die niedrigen Zinssätze für einen späteren Zeitpunkt zu sichern. Zu verdanken ist dies dem sogenannten Vorratsdarlehen; der Alternative zu einer vorzeitigen Kündigung. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, das man zu einem frühen Zeitpunkt abschlieẞt, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch genommen wird. Die günstigen Konditionen werden also gewisser Weise eingefroren, damit man auch noch später davon profitieren kann. Der Kreditgeber verlangt für dieses “Einfrieren” eine Gebühr; die sogenannten Bereitstellungszinsen. Ab welchem Zeitpunkt diese Zinsen verlangt werden, kann individuell ausgehandelt werden. Mit ein wenig Verhandlungsgeschick ist es durchaus möglich, die Frist auf sechs Monate hinauszuschieben, sodass erst ab dem siebten Monat Bereitstellungszinsen anfallen.

Nicht vergessen:

- Ein Vorratsdarlehen ist meist lohnender als eine vorzeitige Umfinanzierung.
- Die Frist sollte möglichst weit nach hinten geschoben werden.

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